公司持有房产要交哪些税：房产税与城镇土地使用税申报实务

一、公司房产的涉税全景

用公司名义购置并持有房产，税负贯穿「买—持—租—卖」全周期。很多老板只盯着购房时的契税，忽略了持有期间每年都要缴的房产税和城镇土地使用税，结果年年漏报。主要税种：

• 契税：购入环节一次性缴纳，实行3%-5%幅度税率，计税依据为不含增值税的成交价格，具体适用税率以属地规定为准；
• 印花税：购置按产权转移书据、出租按租赁合同分别缴纳；
• 房产税：持有期间按年缴纳；
• 城镇土地使用税：持有期间按年缴纳；
• 出租环节：增值税及附加、房产税（从租计征）、印花税，租金收入并入企业所得税；
• 出售环节：增值税及附加、土地增值税、印花税、企业所得税等。

二、房产税的两种计征方式

• 从价计征（自用）：按房产原值一次减除10%-30%后的余值计征，年税率1.2%。公式：年应纳税额 = 房产原值 × (1-扣除比例) × 1.2%。各省、直辖市扣除比例不同，以属地规定为准。注意房产原值应包含与房屋不可分割的附属设施和配套设施（电梯、空调、消防等），以及对应的地价；
• 从租计征（出租）：按租金收入（不含增值税）的12%计征。

计算示例

• 从价：公司自持办公用房一套，房产原值（含地价与附属设施）1000万元，假设属地扣除比例为30%，则年房产税 = 1000万 × (1-30%) × 1.2% = 8.4万元，分期申报缴纳；
• 从租：公司将其中一层出租，年租金收入60万元（不含税），该部分年房产税 = 60万 × 12% = 7.2万元，按租金所属期申报。

同一栋楼部分自用、部分出租的，应按自用与出租部分分别计征，实务中按面积或独立产权单元划分。

三、城镇土地使用税

按实际占用的土地面积乘以适用税额标准计算，按年计算、分期缴纳。各地按城市规模、地段等级划分税额标准，同一城市不同区域差异明显，具体等级与税额以属地税务机关公布的为准。一般自办理交地手续次月起计征。

四、申报操作与从价转从租

• 申报渠道：房产税、城镇土地使用税已并入财产和行为税合并申报，电子税务局路径为【我要办税】→【税费申报及缴纳】→【财产和行为税合并申报】；首次申报前需先完成房产、土地税源信息采集；
• 申报频率：按年计算、分期缴纳，多数地区按季或按半年申报，具体申报期以属地税务机关口径为准；
• 税源信息是申报的基础：权证号、坐落、原值、面积、地价、取得时间、用途、租赁起止时间逐项维护，信息错误会直接导致计征方式与税额错误；
• 从价转从租：房屋由自用转为出租的，自出租次月起按租金收入12%从租计征；租期结束恢复自用的，及时办理税源变更、恢复从价计征。切换当月容易出现两头计征或两头漏征，务必在税源信息中如实维护租赁起止时间。

五、容易漏报的五种情形

• 无租金使用他人房产：公司无偿使用股东、关联方的房产用于经营，应由使用人按房产余值代缴房产税，实务中普遍漏报；反过来，公司房产无偿给关联公司使用，同样不能免；
• 免租期：出租合同中的免租期内房产税不能免，仍按房产余值从价计征；
• 新购房产当年：自房屋交付使用的次月起计征，年底购置的房产次年申报常被遗忘；
• 只记购房发票金额：地价、装修与附属设施未并入房产原值，导致从价计征基数偏低，被稽查后补税加滞纳金；
• 出租给个人：企业出租住房用于居住的，增值税上有专门优惠口径（如住房租赁相关的减征安排），适用条件以主管税务机关口径为准。

六、操作提醒

• 建立房产台账：权证信息、原值、地价、扣除比例、租赁起止期、申报记录一一对应，每年初与税源信息核对一次；
• 税源信息变化（出租、收回、出售）当月维护，避免计征方式切换出错；
• 出租收入与增值税申报、企业所得税申报交叉核对，三处口径应能相互印证；
• 每季度核对申报表与台账，防止漏报、错报；
• 逾期申报按日加收滞纳金并可能被处罚，宁可提前自查；
• 出售房产前先测算增值税与土地增值税，税负可能远超预期，定价与合同安排要留出空间。

以上政策截至2026年，具体扣除比例、税额标准、申报期以属地税务机关口径为准。